GA technologiesから大阪の中古ワンルームマンション紹介 不動産投資初体験記②（全4回）

みなさん、こんにちは！

大阪府吹田市で近藤会計事務所を運営している近藤です。

公認会計士・税理士・ファイナンシャルプランナー・認定経営革新等支援機関の資格等を元に日々奮闘しています。

今回は→GA technologiesの評判　税理士の不動産投資初体験記①（全4回）の続編です。

前回の記事では不動産会社であるGA technologies(ジーエーテクノロジーズ)※のサイトから無料資料請求を行い、メールのやりとりから担当者の鈴木さんと電話面談に進んだという内容を書きました。

※不動産テック総合ブランド名である「RENOSY」(リノシー)として呼ばれる事もあります。

前回の続編という流れで、鈴木さんから不動産投資リスクの説明と大阪のワンルームマンションの紹介を受けた内容を体験談としてお伝えします。

不動産投資リスクの種類

電話面談の時間に、私のスマホから着信音がなりました。

GA technologiesの鈴木です。今回もお話の機会を設けて下さってありがとうございます。

鈴木さん

近藤

いえいえ、こちらこそお時間をとっていただきありがとうございます。

不動産投資のリスクをお話させていただこうと思いますが、まず初めに、30年前と現在を比較してどの程度物価が上がっているかご存知でしょうか？

鈴木さん

お、いきなりなんだ？？

近藤

えーっと。。ちょっとわからないです。

では、予めメールで送らせていただいた資料をご覧いただいて構いませんでしょうか？

鈴木さん

そうでしたね。資料を貰ってましたね。

初回の電話面談で気持ちが少し萎えていたので、あまり資料の詳細を確認していませんでした。。

近藤

ちょっと待ってくださいね。。はい、拝見しました。へぇー、マンション平均価格って随分上がっているんですね。774万円→3,471万円なので5倍弱ですね。

そうなんです。このように不動産投資はインフレ対策にとても有効な資産形成手段である事がわかっていただけると思います。

鈴木さん

近藤

確かにそうですよねー。

近藤様の方で、先週の電話以降に不明点等は出てきていませんでしょうか？

鈴木さん

近藤

いや、大丈夫です。不明点は出てきていません

承知しました。今回は特に不動産投資のリスクと新しい不動産投資物件である大阪のワンルームマンションを紹介しますね。まず、不動産投資で想定されるリスクを紹介したいと思いますが、こちらも資料を確認していただけますでしょうか？

鈴木さん

（メールの添付資料から抜粋）

1. 家賃（空室・下落）
2. 金利（上昇）
3. 修繕（長期修繕計画）
4. 倒産（販売会社・管理会社）
5. 売却（値下がり・マーケット）
6. 天災（火災・地震）

まぁ、１つ１つ聞けば理解できる話ですね。

ただし、このように不動産投資のリスクを並べて見ると、多いなぁ。と思ってしまいますね。。

こうやって考えてみると、これだけのリスクを上回る不動産投資物件なんてあるのかな。リスクを抑えれるものは抑えて、かつ、ある程度のリターンを得られるワンルームマンションを探さないといけないぞ

というように思ってましたね。自分の事は理解していますが、相変わらずビビりだなぁと思います笑

大阪の中古ワンルームマンションの紹介

ここからは、大阪の中古ワンルームマンションを紹介された話となります。

次に収益物件ですが、近藤様は大阪のワンルームマンションをお探しとの事でしたので２つの物件を案内させていただきます。1つ目は新大阪の物件になります。

鈴木さん

事前にメールにて2つの不動産物件の資料はいただいていました。

前回紹介された東京都大田区の中古ワンルームマンションよりは利回りは良いなぁ。でも、この条件で表面利回り5.71%は正直にいうと検討対象外かなぁ

と思いながらも、強気に意見する事も出来ず、ふんふんと話を聞いていました。

東京都大田区の中古ワンルームマンションと駅までの距離、築年数、部屋の間取りは似たようなものでしたが、新大阪の物件の方が1,000万円くらい安かったですね。

次に紹介する中古ワンルームマンションは、大阪市北区にある中津の物件になります。

鈴木さん

中津の中古ワンルームマンションは表面利回り6.57%、物件価格は1,100万円でした。

新大阪の物件よりは表面利回りが良かったのですが、駅からの距離が微妙だったのともう少し利回り高い物件(8％程度)が欲しいと思ったんですね。

なんだかんだ、20分から30分程度の説明を受けて思っていることを率直に伝える事にしました。

近藤

例えば、中津の物件シュミレーションだと初年度は不動産取得税、登録免許税、ローン保証料を払えば初年度は結構な赤字（キャッシュアウト）になりますよね

近藤

その赤字を回収出来るのは3年後っていうのは、個人的には遅すぎると感じるので検討対象には入ってきません

近藤

いくらサラリーマンの所得と相殺（損益通算）し、節税効果が出てくるといってもさすがに厳しいですねぇ

そうですか。。しかし、1,000万円以下の中古ワンルームマンションだと立地、築年数、駅までの距離に関する条件が悪くなるので空室リスクが上がってきます。

鈴木さん

また、不動産投資を継続して何部屋か持ちたいのであれば1,000万円以下の物件ですと、金融機関側もリスクが大きいとの事で貸出をしてくれない可能性も出てきます。

鈴木さん

近藤

金融機関は収益物件の内容を見て貸出の判断をするんですね。年収や会社名等が主だと思ってました

勿論、年収の過多や安定収入かどうかといった枠で出来る融資額というのもあります

鈴木さん

しかし、そういった枠を使い切ってしまった後に、更にマンションやアパートが欲しいとなったときに検討するのは、不労所得部分がどれだけ安定的に収益を出せるかという事なんですね

鈴木さん

そういう所もあるんだなぁ

少し話は変わりますが、鉄筋コンクリート造りのマンションより、木造造りのアパートの方が表面利回りは上がります。ただ、1,000万円程度の古い木造アパートを1棟買い（10室）をされたとして、火災保険料が5年でどの程度かかってくるかご存知ですか？

鈴木さん

近藤

木造は火災リスクが怖いから、高いんでしょうね。。300万円くらいですか？

はい、概ねその程度です。では、修繕費は5年でどの程度かかってくると思いますか？

鈴木さん

近藤

それも300万円くらいするんですかね？

その通りです。300万円程度はかかってきます。それを考えるといかがですか？1棟木造アパートは表面上高い利回りに見えて良いように思えますが、ランニングコストを含めて考えると難しいと思いませんか？

鈴木さん

近藤

確かにそうですね

このような話を踏まえて、私どもの紹介する物件は検討対象に入ってきますでしょうか？

鈴木さん

近藤

はい、検討対象ではありますが、もっと条件の良い中古ワンルームマンションを探したいです

ありがとうございます。まだ、私どもと話を進めていただけるのであれば、経験のある直属の上司から直接お話する機会を設けて頂きたいのですが、本日の夜に再度電話してもよろしいでしょうか？

鈴木さん

近藤

勿論です。もっと不動産投資のメリットや条件の良い中古ワンルームマンションの話も聞ければ幸いです。電話は20時頃でも大丈夫ですか？ 

それでは20時に改めてお電話させていただきます

鈴木さん

近藤

失礼します

このような流れで詳しい話を鈴木さんの上司から聞く事になりました。

次回は、上司の谷中さん※が出てきて、大阪市淀川区の東三国にある築浅物件の紹介を受けるという内容になっています。

「GA technologiesとの面談は担当者の上司へと交代 そして…不動産投資初体験記③（全4回）」

※谷中さんも鈴木さんと同様に本名出しても良い許可を貰いました。ちなみに、現在、谷中さんは東京に異動となって営業されているようですので、東京や関東圏の方で資料請求をして谷中さんが営業担当になられた際には、お声がけしてみてください笑

なお、この電話面談となるきっかけは、GA technologies(RENOSY)に無料資料請求した事です。届いた資料は面白く勉強になる部分もあったので、不動産投資の入り口として無料資料請求するのはおススメなので再度紹介しておきますね。

→自己資金0円、投資未経験でもOK！失敗しない中古マンション投資なら【GA technologies】

上記のリンクから無料資料請求フォームに進めますので興味のある方は無料資料請求してみて下さい。

最後に、弊所では

「税金×会計」、「税金×ライフプランニング」、「税金×経営」、「税金×不動産投資」、「経営×補助金」、「経営×融資」など、弊所の強みを生かした事務所作りや

お客様と『同じ目線』に立ち、お客様の『味方』となり、お客様を『応援する・守る』ことを経営理念にもち、お客様に寄り添って仕事をするよう心がけています。

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どうぞよろしくお願いいたします。

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近藤会計事務所の所長をしています。
大手監査法人での経験を生かして、質の高い税務・会計・経営分析情報の提供を誰もが納得出来る形で説明するように心がけています。

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