不動産投資(中古ワンルーム)でいくら節税が出来るのか?税理士がシュミレーションしてみました

税金(不動産投資)

みなさん、こんにちは!

大阪府吹田市で会計事務所を運営している、近藤会計事務所の近藤です。

公認会計士・税理士・ファイナンシャルプランナーの資格を元に日々奮闘しています。

今回は→GA technologiesの評判 税理士の不動産投資初体験記①(全4回)の記事で紹介していました、会社員(サラリーマン)が不動産投資(中古ワンルームワンルーム)を行うと、どれぐらいの節税が出来るのか?という事について、税理士が作成したシュミレーション結果をお伝えします。

老後2,000万円問題※が世間を賑わせ、社会では自分の生活は自分で守らないといけないと感じた方も少なくないと思います。

※老後2,000万円問題2019年6月に金融庁が出した報告書から発生した問題です。
夫が65歳以上、妻が60歳以上の無職夫婦のケースで「毎月5万円足りません。今後30年で約2,000万円の資金が必要ですよ。」と言われ、年金を払って来ているから老後は安心だ!と思っていた方々も多かった事から、2,000万円不足するという報告に対して、世の中に動揺が走りました。

そんな中、不動産投資に興味を持ち

実際、不動産投資って儲かるの?損するの?よく節税対策なんて言葉を聞くけど本当に節税になるの?

という不安を解消するため、税理士が不動産投資(中古ワンルームマンション)のシュミレーションを行った結論をお伝えします。

結論 年間約14万円の得になる

不動産投資は儲かるの?節税になるの?といった疑問に対する結論はこれです!

不動産投資(中古ワンルームマンション)を行った事によって、年間14万円の得をする事になりました。

近藤
近藤
14万円って結構な金額ですよね。家族みんなで1泊2日の国内旅行にも行けちゃいますね。

得をした年間14万円の内訳は以下の通りです。

【14万円の内訳】

投資不動産からの年間収支6万円
所得税節税効果1万円
住民税節税効果1万円
児童手当増額効果6万円

なお、年間14万円を計算するための前提条件は以下としています。

【前提条件】

家族構成夫(サラリーマン給与収入918万円)
妻(パート収入80万円)
子(1歳保育園)
購入した投資不動産築12年の中古ワンルームマンション(鉄筋コンクリート造)
物件価格1,000万円
ローン金利2%の35年返済のフルローン
年間家賃収入60万円
年間ローン支払41万円(うち、金利20万円(うち、経費算入可16万円))
年間管理料7万円
年間保険料2万円
年間固定資産税・都市計画税4万円
年間減価償却費38万円

※上記の前提条件は私が不動産投資(中古ワンルームマンション)を行うために、5社程度の不動産会社を回って得た情報を元に前提を作成しています。また、吹田市に住んでいる事と記事作成時点の税法等を前提としたものであり、それ以外の結果を保証するものではありません。前提の条件が変われば結果も変わる事になります。

なお、不動産投資は必ず儲かるという趣旨の記事ではないため、不動産投資を行う際には自己責任でお願いします。

不動産投資をする前に考えておくべきこと

不動産投資(中古ワンルームマンション)のシュミレーションの結果、不動産投資をした方が14万円の得になったとの結論でしたが、不動産投資をする前にこれだけはキチンと考えて欲しい事をお伝えします。

近藤
近藤
それは、節税効果や児童手当で得をしようとするのではなく、不動産投資そのものからしっかり儲ける事が出来るのかどうか?という事です

例えば

5年後に購入した金額の2倍で絶対に売れるんだ!とか、損をすること自体が好きなんだ!!

といった現実的な予測が出来ない方や、特殊な思考を持たれている方は別ですが、不動産投資は投資です。

リスクとリターンをしっかり考え、自己責任で行動に踏み切る必要があります!

今回の前提条件で示した投資不動産(中古ワンルームマンション)なら、節税効果と児童手当を除いても年間6万円のお金が手元に入って来ています。

もし、退去者がでて1か月空室になっても、年間1万円は手元に入ってきます。

空室リスクは不動産投資リスクの一例ですが、このような不動産投資のリスクも加味しても、十分に元が取れると判断出来る投資不動産を購入するようにしてくださいね。

ここまで話をしてきて、こう思う方がいらっしゃるかも知れません。

不動産投資自体からは年間6万円のお金が入って来ているのに、どうして節税効果なんか出るの??

次はこの節税効果について、説明させていただきますね。

不動産投資が節税になる仕組み(減価償却費)

不動産投資が節税になる仕組み。その1つは、「減価償却」というものの存在です。

減価償却とは、費用配分の原則に基づいて取得原価をその耐用年数における各年に配分することです。

不動産投資で取得した建物や設備への支払額を減価償却という手続を通じて、一定期間にわたって徐々に経費になっていくと理解していただければ結構です[/word_balloon]

建物や設備というのは、生活や、雨風などによって年々傷んで来ますよね?

減価償却という形で建物や設備の価値が年々下がっているという事実を、一定のルールのもとで税務会計に反映させようとしているのです。

ただし、この減価償却はあくまで理論計算上で発生する項目であって、実際には毎年お金の支払は発生していませんよね?

だからこそ、節税効果が生まれます。

不動産投資自体からは年間6万円のお金が入って来ているのに、どうして節税効果なんか出るの??

という先ほどの疑問に対する答えは

近藤
近藤
手元からお金は出て行っていないのに、税金の計算上は経費として認めてくれるため、税金計算上は赤字になるから

ということなんですね。

近藤
近藤
豆知識ですが、建物附属設備の割合が高いほど、当初の減価償却費は高くなり節税効果も大きくなります。契約書や工事割合の証明書があれば、建物と建物附属設備の区分を合理的に説明出来ますのでキチンと不動産会社に確認しておきましょう。適当に減価償却費の数字を作って税務調査で否認されると結構ダメージでかいですよ。。

なお、減価償却の計算方法自体は、複雑であるためこの記事では割愛しますが、国税庁のHPにて減価償却費のあらましが紹介されていますので、もっと減価償却について知りたい方は以下リンクよりご覧ください。

→No.2100 減価償却のあらまし(国税庁HP)

この段落では節税効果としての減価償却の話をしてきましたが、サラリーマンの方が不動産投資で節税効果を受ける事が出来る税務上のルールがもう1つあります。

それは「損益通算」というものです。

次の段落では、「損益通算」という内容をお話させていただきます。

不動産投資が節税になる仕組み(損益通算)

不動産投資が節税になる仕組みの2つ目は、「損益通算」です。

損益通算とは、税金計算をする中で各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のものについてのみ、他の各種所得の金額から控除することです。

近藤
近藤
魔法の言葉のように聞こえますよね。。
今回のシュミレーションに当てはめると、不動産投資の所得がマイナス11万円となります。ただし、土地代金部分の金利は損益通算出来ないので、損益通算出来るのはマイナス7万円です。(細かいルールなのでそういうものなんだと思って流してください。)
このマイナス7万円を給与部分から控除して税金計算をして下さいね。という仕組みです

損益通算の根拠は→No.2250 損益通算(国税庁HP)でも公開されているので、もっと損益通算についても知りたい方はご確認下さい。

この損益通算の仕組みもあるから、節税効果が出たんですね。

なお、日本は累進課税制度(たくさん儲けている人ほど、税率が高い制度)を採用しています。

そのため、不動産所得がマイナス7万円でも給与所得が多い人ほど、税金の返ってくる金額は多くなります。

近藤
近藤
豆知識ですが、損益通算は不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得の4つしか認められていません。サラリーマンをしていると未だに多くの会社が副業(事業)を禁止しており、また、山林所得や譲渡所得はほとんどの人が該当ないでしょうから、不動産所得の損益通算は、損益通算の中ではサラリーマンが出来る数少ない節税の仕組みになります

ここまでの2段落で、「減価償却」と「損益通算」によって不動産投資で節税になるよ!という話をしてきましたが、さらに

じゃあ、もっと不動産投資の経費があれば、もっと税金少なくなるんじゃないの?今は、ローン金利(土地部分除く)、管理料、保険料、減価償却だけで計算してたけど、他にはどんなものを経費に出来るの?

といった疑問を持つ方もいらっしゃると思いますので、不動産投資の経費の概念的な話と経費として認められる可能性がある主な項目を紹介したいと思います。

不動産投資の経費の種類

不動産投資の経費ですが、概念的には、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであれば経費とする事が出来ます。

不動産投資の経費として計上出来る可能性がある主な種類を列挙してみます。

  • 修繕代
  • 車両の減価償却費、駐車場代
  • 車両に係る税金、ガソリン代、高速代
  • 各種証明書代
  • 印紙代、切手代
  • 電車代、バス代、タクシー代
  • ホテル代
  • 新聞、書籍代
  • ネット代
  • 飲み代
  • お茶菓子代
  • PC代、タブレット代、スマホ代、プリンター代
  • 事務用品代

自身でこれは経費かなぁ?違うかなぁ?と迷う事も多いと思います。

近藤
近藤
そんな時は、自分の言葉で経費である事を具体的かつ合理的に説明出来るかどうかが大事です。それが出来ないなら経費としては認められないでしょう。

1つ例として考えてみましょうか。

1,000万円する高い買い物なので、自分の目で物件を見て、物件の周囲の状況(同じようなマンションはあるか、人通りはどうだ、年齢層はどうだ、朝、昼、夜の違いはあるか、スーパーやコンビニや公園はあるかなど)を確認した上で購入を決めました。購入した物件は自宅から少し遠い場所だったので、1泊2日で自宅から自家用車に乗っていきました。高速を使って夕方に現地について近くの駐車場に車を停めて、物件と周囲の状況を見てきました。その後は、ホテルに泊まって、翌日も日中に物件と周囲の状況を確認しに行きました。自分の目で物件を見なければ購入しなかったと思います。だから、車の減価償却費、ガソリン代、高速代、駐車場代、車両にかかっている保険・税金、ホテル代は経費として計上しました!ただ、車の減価償却費、車両にかかっている保険・税金は2日分だけを計算して入れました。

このように説明されたらいかがですか?経費性は十分あると感じませんか?これはあくまで1つの例ですが、自分の言葉できちんと経費性について説明出来るのであれば経費として申告するようにしましょう。

不動産の経費の種類や所得と課税の仕組みについてもっと知りたい方は以下のリンク先の国税庁HPを見てみてはいかがでしょうか。

→No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)_国税庁HP

→所得の種類と課税のしくみ(国税庁HP)

近藤
近藤
芸能界ではあるお笑い芸人が確定申告を怠って、大きな話題としてネットやメディアに取り上げられました。確定申告の義務があるにも関わらず、面倒くさい。確定申告書の作り方が分からない。税金とられるのが嫌だからといって申告をしていない人がいる中で、納税義務を果たすためにこの記事を見て勉強しているあなたは立派だと思います!自分の言葉で経費である事を具体的かつ合理的に説明出来るものはしっかり経費として計上するようにしましょう

不動産投資で知られていないもう1つのメリット

ここまで不動産投資(中古ワンルームマンション)を行った事によって、年間合計14万円得をするというシュミレーション結果をお伝えすると共に、節税の仕組みや不動産所得の経費についてお話してきました。

最後にもう1つ、不動産投資(中古ワンルームマンション)を行う事によって得られる可能性があるメリットを紹介いたします。

それは、損益通算によって所得が減少した結果

 

近藤
近藤
保育園の料金も減額される可能性がある

という事です。

保育園の料金(保育料)については、世帯所得に応じて決定します。

不動産投資を検討している方は、所得が高い方が多いので結構な保育料を払っていると思います。

特に、奥さんも共働きでしっかり働いているような家庭では保育料の上限金額を払っている方も少なくないと思います。

私の住んでいる吹田市の令和元年度(2019年度)10月以降の 2号、3号認定子どもに係る利用者負担額(保育料)を参考にお話しすると、

1歳のお子様が1人いらっしゃった場合の上限保育料は87,200円/月額となっています。

→令和元年度(2019年度)10月以降の 2号、3号認定子どもに係る利用者負担額(保育料)について(大阪府吹田市HPより))

この87,200円/月額の保育料が、損益通算によって1つ下の区分(D12)に変わればどうなるでしょうか?

保育料は77,200円/月額に下がる事になります。

月々1万円の減額ですので、年間12万円の減額となります。

近藤
近藤
不動産投資(中古ワンルームマンション)を行う事で、保育園料が年間12万円減るというメリットは大きいですよね

不動産投資でいくら節税出来るのか まとめ

不動産投資(中古ワンルームマンション)での純粋な節税額(所得税・住民税の減税)という点では

税額=年間2万円

というシュミレーション結果が出ました。

近藤
近藤
「節税」という事だけを考えると、不動産投資(中古ワンルームマンション)ではそこまで大きな節税額にはならないんですね

ただし、純粋な不動産からの手残り収入、児童手当の増額効果、保育園料の減額効果を合わす事が出来れば、不動産投資(中古ワンルームマンション)には大きな効果がある事が分かりました。

(不動産投資の効果)

項目金額(年間)
節税額2万円
不動産からの手残り収入6万円
児童手当の増額効果6万円
保育園料の減額効果12万円
合計26万円

それでは、まとめとして結論を再度お伝えしておきます。

結論:不動産投資(中古ワンルームマンション)のシュミレーション結果=14万円の得をする
   保育園料も減額出来たとした場合=26万円の得をする

この記事が、不動産投資をするかどうな悩んでいるサラリーマンの方にお役に立てれば幸いです。

また、自身の不動産投資体験記も紹介していますので、こちらもご覧になっていただけると嬉しいです。

→GA technologiesの評判 税理士の不動産投資初体験記①(全4回)

最後に、私自身は大阪府吹田市(最寄り駅北千里)で会計事務所を運営しています。

公認会計士・税理士・ファイナンシャルプランナー(FP)として

「税金×会計」、「税金×ライフプランニング」、「税金×不動産投資」など、自分の強みを生かした事務所作りや、お客様に寄り添って仕事をするよう心がけています。

不動産投資に踏み出したけど

  • 毎年の確定申告が大変だ
  • そもそもどういう方法で確定申告書を作れば良いか分からない
  • 白色申告?青色申告って?
  • 不動産投資の経費ってどこまで入れられるの?

などなど、悩みや相談事がございましたら気軽にご連絡下さい。

大阪府吹田市のみならず北摂地域(豊中市、池田市、箕面市、能勢町、豊能町、高槻市、茨木市、摂津市、島本町)、阪神北地域(伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、猪名川町)、西宮市、大阪市内であれば喜んでお引き受け致します!また、徳島県出身なので、地元活性化のため採算度外視で徳島県も対応します!

どうぞよろしくお願いいたします。

投稿者プロフィール

ykondo
ykondo
近藤会計事務所の所長をしています。
大手監査法人での経験を生かして、質の高い税務・会計・経営分析情報の提供を誰もが納得出来る形で説明するように心がけています。



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