ワンルームマンション投資の内容と検討から購入までのスケジュール公開

みなさん、こんにちは！

大阪府吹田市で近藤会計事務所を運営している近藤です。

公認会計士・税理士・ファイナンシャルプランナー・認定経営革新等支援機関の資格等を元に日々奮闘しています。

今回は→大阪市北区の中古ワンルームマンションをGA technologiesから購入 不動産投資初体験記④(全4回)の補足と、ワンルームマンション投資物件の内容公開、ワンルームマンション投資の検討から購入までのスケジュールを公開します。

不動産会社のGA technologies(ジーエーテクノロジーズ)※から購入する事を決めたわけですが、ワンルームマンションのオーナーになるためには、契約書を交わさないといけません。

※不動産テック総合ブランド名である「RENOSY」(リノシー)として呼ばれる事もあります。

どのような感じで契約書を変わすのか。

お金の支払いや入金などのローンの流れ、敷金、成功報酬、入居付け、クリーニング費用の負担はどうなっているのか。

ワンルームマンション投資物件はどのような内容か。

ワンルームマンション投資の検討から購入までのスケジュールなど

を説明したいと思います。

不動産投資の不安解消と契約書のやり取り

5月13日土曜日の事です。

GA technologies(RENOSY)と不動産売買契約を結ぶために、専務が自宅最寄り駅に来て下さいました。

専務との合流を果たし、近くのカフェで話と契約をすることになりました。

損益やキャッシュフローなど数字に簡単に換算出来るものを換算すると

と不安になったんですね。

また

例えば、入居者が設備を壊したらどうなるんだろうとか？

ここって敷金とれるのかとか？

敷金をとれなかったらクロスの張り替えや清掃は私（オーナー）負担なのか？

入居者が決まった時は成功報酬や仲介業者への手数料を払わないといけないのか？

といった新たな不安も出て来ていました。

それを専務に伝えました。

GA technologies(RENOSY)との主な契約内容をまとめると以下の通りです。

1. 経年劣化以外の設備故障はオーナー負担なし。
2. 退去時のクリーニング費用や壁紙の取り替えのオーナー負担なし。
3. 新たな入居者募集の手数料と成功報酬はオーナー負担なし。

これらの条件で管理手数料が1,000円/月額なのはGA technologies(RENOSY)の魅力です。

なお、GA technologies(RENOSY)の口コミや評判を見ると、物件価格が高い！といった声もちらほら見かけます。

その理由は、GA technologies(RENOSY)は不動産を仲介するのではなく、自社で購入して、私たちに売却しているためです。

つまりGA technologies(RENOSY)は一旦、在庫リスクを負う事になっているんですね。なのでリスクを物件価格に乗せるために高く感じるのです。

しかし、自社販売なので、仲介業者を通じて購入する時にかかってくる仲介手数料（だいたい物件価格の3%）がかかってきません。

1,000万円の物件だと30万円程度なので、30万円を支払わなくて良いというのはメリットですね。

なお、マンション売却相場DataBaseは自分で調べましたが、マンションナビは他の不動産業者に行ったときに教えてもらいました。

その担当者は、物件価格は割高ですよ！と仰ってましたね笑

私もレインズ画面を確認させてもらったところ、該当物件の実績は出てきませんでした。

ただし、条件（場所や築年数、間取り）が似たマンションの実績はあり、おおよそ1,350万円から1,450万円の範囲で推移していました。

30分くらいうんうん悩み、自分で決断が出来なさそうだったので、同席していた嫁に確認を求めました。

1人で全て決めるより、他者の意見も聞きたいタイプなので、この時は、嫁も一緒に来てもらっていました。

すると、嫁はこう言いました。

と力強いお言葉が。

こういった所の決断力は私よりあります。。

私は嫁を自分よりも優秀だと思っているので、その嫁がイケると判断したのであればと購入意思は固まりました。

ただ、不安は少しでも解消したいので現時点で入居している人の情報を確認して貰う事にしました。

ちなみに、このワンルームマンションはオーナーチェンジ物件だったので、入居者がいる状態での売買となります。

専務は社内に電話で確認をしてくれました。

法人契約だと入居が途切れる事はあまり考えられず、家賃の引き下げをあまり求められる事がないと考えたためです。

最後に嫁にもう一度だけ確認を行い、契約書にサインする事にしました！！

後の作業は流れ作業ですね。

重要事項説明書の内容説明を受け、日付、住所、名前を記入。

売買契約書に日付、住所、名前を記入。

ローン契約書、団信、口座開設書類、個人情報書類に日付、住所、名前を記入。

なお、ローン35年契約で2年固定金利をとり、団信は念のため入りました。

5月31日に金融機関からの融資金額の入金額がありました。そこからローン手数料の約10万円と印紙代２万円と損害保険料約１万円とが引かれました。また、同日にGA technologies(RENOSY)へ物件代金の支払額も引き落とされました。

ローン契約書等に記入後、それら書類に実印の押印。

手際が良くポンポン終わらせる事が出来ました。

こういったことを手際よく出来る人って優秀な感じしますよね。

こうして、不動産投資の契約も完了し、晴れてワンルームマンションオーナーになりました！

ワンルームマンションの概要

購入したワンルームマンションの概要を記載しておきますね。

物件価格	1,430万円
物件場所	大阪市北区
間取り	1K
面積	19.8㎠
構造	ＲＣ造
築年数	12年
最寄り駅距離	徒歩1分
借入金融機関	ソニー銀行
借入金額	1,420万円
借入金利	1.65%

見ての通り、投資の利回りはそこまで良くありません。

私が私がこれなら9割は成功する！と思える物件は、大阪市北区、1K、20㎡、築12年、最寄り駅徒歩1分、表面利回りは8%でしたが、購入したワンルームマンションの表面利回りは8%ありません。

東京オリンピックが迫る中、資材高騰や人件費増加によって新築マンション価格が高騰している事が原因で、、私の能力、人脈では表面利回り8%の物件を見つける事が出来ませんでした。

これは不動産投資です。そもそも、投資した物件から利益が生み出される事を第一に考えています。たまに、年間キャッシュフローがマイナスの物件を紹介される事があるかと思いますが、そんな物件を選ぶ事は自分自身で許せません。

もしかすると、10年後や20年後の売却時には大きな利益が出る可能性があったとしても、現在利益を生み出さない不動産に投資をしたくないというのが私の思いです。

取り合えず今の所得税率が高すぎるから、低くするために減価償却による節税効果を狙うというのも1つの手ではありますが、基本的に節税効果は考えずに不動産投資を行うようにしましょう！

また別の記事で不動産投資と税金について詳細を公開したいと思います。

まとめ　ワンルームマンション購入までのスケジュール

不動産投資をする！

と決めて動き出したのは2016年の12月でした。

色々な不動産投資にかかるサイトを覗いたり、書籍を買って勉強しました。

GA technologies(RENOSY)から無料DVDを申し込んだのは2017年3月でした。

GA technologies(RENOSY)以外にも資料請求した不動産会社は5件。

2017年4月に訪問した不動産会社は4件でした。

不動産会社の様々な違いを確認し、比較検討する中で2017年5月ついにGA technologies(RENOSY)とワンルームマンション購入の契約を結ぶ事に至りました。

もし、この記事を読んでGA technologies(RENOSY)に興味を持たれた方は以下のサイトからGA technologies（Renosy）に無料で資料請求入手出来ますのでよろしければご利用ください。

自己資金0円、投資未経験でもOK！失敗しない中古マンション投資なら【GA technologies】

上記のリンクから無料資料請求フォームに進む事が出来ます。

最後に、弊所では

「税金×会計」、「税金×ライフプランニング」、「税金×経営」、「税金×不動産投資」、「経営×補助金」、「経営×融資」など、弊所の強みを生かした事務所作りや

お客様と『同じ目線』に立ち、お客様の『味方』となり、お客様を『応援する・守る』ことを経営理念にもち、お客様に寄り添って仕事をするよう心がけています。

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近藤会計事務所の所長をしています。
大手監査法人での経験を生かして、質の高い税務・会計・経営分析情報の提供を誰もが納得出来る形で説明するように心がけています。

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