ワンルームマンション投資の内容と検討から購入までのスケジュール公開

ワンルームマンション

みなさん、こんにちは!

大阪府吹田市で会計事務所を運営している、近藤会計事務所の近藤です。

公認会計士・税理士・ファイナンシャルプランナーの資格を元に日々奮闘しています。

今回は→大阪市北区の中古ワンルームマンションをGA technologiesから購入 不動産投資初体験記④(全4回)の補足と、ワンルームマンション投資物件の内容公開、ワンルームマンション投資の検討から購入までのスケジュールを公開します。

不動産会社のGA technologies(ジーエーテクノロジーズ)※から購入する事を決めたわけですが、ワンルームマンションのオーナーになるためには、契約書を交わさないといけません。

※不動産テック総合ブランド名である「RENOSY」(リノシー)として呼ばれる事もあります。

どのような感じで契約書を変わすのか。

お金の支払いや入金などのローンの流れ、敷金、成功報酬、入居付け、クリーニング費用の負担はどうなっているのか。

ワンルームマンション投資物件はどのような内容か。

ワンルームマンション投資の検討から購入までのスケジュールなど

を説明したいと思います。

不動産投資の不安解消と契約書のやり取り

5月13日土曜日の事です。

GA technologies(RENOSY)と不動産売買契約を結ぶために、専務が自宅最寄り駅に来て下さいました。

もしもし、今、指定いただいた駅につきました
近藤
近藤
ありがとうございます。伺いますね!

専務との合流を果たし、近くのカフェで話と契約をすることになりました。

近藤
近藤
わざわざお越しいただきありがとうございました。購入すると決めた日から、損益やキャッシュフローの事業計画を作成したり、大阪北区の周辺の売買実績を調べました。調べれば調べるほど不安が増大してきてしまいました

損益やキャッシュフローなど数字に簡単に換算出来るものを換算すると

やっぱり年間のキャッシュフローはこんなもので良いのかなぁ。もっとお金が入ってくる物件の方が良いのかなぁ
近藤
近藤

と不安になったんですね。

また

例えば、入居者が設備を壊したらどうなるんだろうとか?

ここって敷金とれるのかとか?

敷金をとれなかったらクロスの張り替えや清掃は私(オーナー)負担なのか?

入居者が決まった時は成功報酬や仲介業者への手数料を払わないといけないのか?

といった新たな不安も出て来ていました。

それを専務に伝えました。

はい、不安については分かりました。一つ一つ説明させていただきますね

最初に、ワンルームマンション内の設備が壊れた場合ですが、まずは弊社が入居者とやりとりをします。

入居者の過失の場合は入居者に支払いを求めます。

ただし、経年劣化によって壊れた場合はオーナー様の負担になります。

このような入居者とのやりとりに関する費用については、管理手数料1,000円/月額の中に含まれているので追加で負担を求める事はありません。

次に弊所が入居付けをする時ですが、敷金や礼金はいただいておりません。ゼロゼロ物件と言いますが、最近は敷金・礼金をとってしまうと入居付けが難しくなってきていますので。

そのかわり、通常の退去に伴うクリーニングや壁紙の張り替えは弊社で対応します。近藤様に追加で費用負担を求める事はありません。

最後に、成功報酬や手数料についてですが、管理料の1,000円/月額の範囲で全て弊社が対応しますので近藤様に負担はありません。

近藤
近藤
そうなんですね。それを聞いて安心しました。

GA technologies(RENOSY)との主な契約内容をまとめると以下の通りです。

  1. 経年劣化以外の設備故障はオーナー負担なし。
  2. 退去時のクリーニング費用や壁紙の取り替えのオーナー負担なし。
  3. 新たな入居者募集の手数料と成功報酬はオーナー負担なし。

これらの条件で管理手数料が1,000円/月額なのはGA technologies(RENOSY)の魅力です。

なお、GA technologies(RENOSY)の口コミや評判を見ると、物件価格が高い!といった声もちらほら見かけます。

その理由は、GA technologies(RENOSY)は不動産を仲介するのではなく、自社で購入して、私たちに売却しているためです。

つまりGA technologies(RENOSY)は一旦、在庫リスクを負う事になっているんですね。なのでリスクを物件価格に乗せるために高く感じるのです。

しかし、自社販売なので、仲介業者を通じて購入する時にかかってくる仲介手数料(だいたい物件価格の3%)がかかってきません。

1,000万円の物件だと30万円程度なので、30万円を支払わなくて良いというのはメリットですね。

近藤
近藤
もう1つ、確認しても良いでしょうか?

「マンション売却相場Database」というサイトで売買実績を見たのですが、物件価格よりだいぶ安いんですよね。また、「マンションナビ」というサイトでも同様の結果でした。

将来売却という出口戦略を立てた時に売却損が結構出そうなんですが、どう考えれば良いでしょうか?

なお、マンション売却相場DataBaseは自分で調べましたが、マンションナビは他の不動産業者に行ったときに教えてもらいました。

その担当者は、物件価格は割高ですよ!と仰ってましたね笑

そうなんですね。それらの外部サイトは信頼出来るサイトなんですか?

私ども、不動産業者が利用するレインズというサイトがあるのですが、こちらが一番信頼出来ます。

私もレインズ画面を確認させてもらったところ、該当物件の実績は出てきませんでした。

ただし、条件(場所や築年数、間取り)が似たマンションの実績はあり、おおよそ1,350万円から1,450万円の範囲で推移していました。

近藤
近藤
うーん、なるほどですね。でも、他のサイトの売却実績金額が頭から離れないですね・・

30分くらいうんうん悩み、自分で決断が出来なさそうだったので、同席していた嫁に確認を求めました。

1人で全て決めるより、他者の意見も聞きたいタイプなので、この時は、嫁も一緒に来てもらっていました。

すると、嫁はこう言いました。

マンション投資なんてローン払い終わってから基本的に儲けるもので、基本は損益赤字出して節税がメインでしょ!

と力強いお言葉が。

こういった所の決断力は私よりあります。。

私は嫁を自分よりも優秀だと思っているので、その嫁がイケると判断したのであればと購入意思は固まりました。

ただ、不安は少しでも解消したいので現時点で入居している人の情報を確認して貰う事にしました。

長く住んでくれそうな人だと嬉しいですからね。
近藤
近藤

ちなみに、このワンルームマンションはオーナーチェンジ物件だったので、入居者がいる状態での売買となります。

近藤
近藤
今住まわれている方はどんな方ですか?

専務は社内に電話で確認をしてくれました。

上場企業のサラリーマンで、法人契約してくれている方です。
近藤
近藤
なるほど、それはプラス材料ですね

法人契約だと入居が途切れる事はあまり考えられず、家賃の引き下げをあまり求められる事がないと考えたためです。

最後に嫁にもう一度だけ確認を行い、契約書にサインする事にしました!!

後の作業は流れ作業ですね。

重要事項説明書の内容説明を受け、日付、住所、名前を記入。

売買契約書に日付、住所、名前を記入。

ローン契約書、団信、口座開設書類、個人情報書類に日付、住所、名前を記入。

なお、ローン35年契約で2年固定金利をとり、団信は念のため入りました。

5月31日に金融機関からの融資金額の入金額がありました。そこからローン手数料の約10万円と印紙代2万円と損害保険料約1万円とが引かれました。また、同日にGA technologies(RENOSY)へ物件代金の支払額も引き落とされました。

ローン契約書等に記入後、それら書類に実印の押印。

手際が良くポンポン終わらせる事が出来ました。

こういったことを手際よく出来る人って優秀な感じしますよね。

こうして、不動産投資の契約も完了し、晴れてワンルームマンションオーナーになりました!

ワンルームマンションの概要

購入したワンルームマンションの概要を記載しておきますね。

物件価格1,430万円
物件場所大阪市北区
間取り1K
面積19.8㎠
構造RC造
築年数12年
最寄り駅距離徒歩1分
借入金融機関ソニー銀行
借入金額1,420万円
借入金利1.65%

見ての通り、投資の利回りはそこまで良くありません。

私が私がこれなら9割は成功する!と思える物件は、大阪市北区、1K、20㎡、築12年、最寄り駅徒歩1分、表面利回りは8%でしたが、購入したワンルームマンションの表面利回りは8%ありません。

東京オリンピックが迫る中、資材高騰や人件費増加によって新築マンション価格が高騰している事が原因で、、私の能力、人脈では表面利回り8%の物件を見つける事が出来ませんでした。

これは不動産投資です。そもそも、投資した物件から利益が生み出される事を第一に考えています。たまに、年間キャッシュフローがマイナスの物件を紹介される事があるかと思いますが、そんな物件を選ぶ事は自分自身で許せません。

もしかすると、10年後や20年後の売却時には大きな利益が出る可能性があったとしても、現在利益を生み出さない不動産に投資をしたくないというのが私の思いです。

取り合えず今の所得税率が高すぎるから、低くするために減価償却による節税効果を狙うというのも1つの手ではありますが、基本的に節税効果は考えずに不動産投資を行うようにしましょう!

また別の記事で不動産投資と税金について詳細を公開したいと思います。

まとめ ワンルームマンション購入までのスケジュール

不動産投資をする!

と決めて動き出したのは2016年の12月でした。

色々な不動産投資にかかるサイトを覗いたり、書籍を買って勉強しました。

GA technologies(RENOSY)から無料DVDを申し込んだのは2017年3月でした。

GA technologies(RENOSY)以外にも資料請求した不動産会社は5件。

2017年4月に訪問した不動産会社は4件でした。

不動産会社の様々な違いを確認し、比較検討する中で2017年5月ついにGA technologies(RENOSY)とワンルームマンション購入の契約を結ぶ事に至りました。

近藤
近藤
ワンルームマンションの購入を検討してから購入までは約半年かかった感じですね

もし、この記事を読んでGA technologies(RENOSY)に興味を持たれた方は以下のサイトからGA technologies(Renosy)に無料で資料請求入手出来ますのでよろしければご利用ください。

自己資金0円、投資未経験でもOK!失敗しない中古マンション投資なら【GA technologies】

上記のリンクをクリックすると、以下の画面となります。右上(赤枠)をクリックすると無料資料請求フォームに進む事が出来ます。

GA technologiesの無料資料請求

最後に、私自身は大阪府吹田市(最寄り駅北千里)で会計事務所を運営しています。

公認会計士・税理士・ファイナンシャルプランナー(FP)として

「税金×会計」、「税金×ライフプランニング」、「税金×不動産投資」など、自分の強みを生かした事務所作りや、お客様に寄り添って仕事をするよう心がけています。

不動産投資に踏み出したけど

  • 毎年の確定申告が大変だ
  • そもそもどういう方法で確定申告書を作れば良いか分からない
  • 白色申告?青色申告って?
  • 不動産投資の経費ってどこまで入れられるの?

などなど、悩みや相談事がございましたら気軽にご連絡下さい。

大阪府吹田市のみならず北摂地域(豊中市、池田市、箕面市、能勢町、豊能町、高槻市、茨木市、摂津市、島本町)、阪神北地域(伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、猪名川町)、西宮市、大阪市内であれば喜んでお引き受け致します!また、徳島県出身なので、地元活性化のため採算度外視で徳島県も対応します!

どうぞよろしくお願いいたします。

投稿者プロフィール

ykondo
ykondo
近藤会計事務所の所長をしています。
大手監査法人での経験を生かして、質の高い税務・会計・経営分析情報の提供を誰もが納得出来る形で説明するように心がけています。



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